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二手房(fang)房(fang)產回暖 賣(mai)房(fang)者降價少了(liao)部分(fen)買房(fang)者考慮出(chu)手
2020-02-19 17:39:05來源︰證券日報網(wang)編輯(ji)︰

元旦(dan)剛過(guo),李女士(shi)kao) 加you)點著急了(liao)。經常(chang)逛中介門(men)店的她,最近听到的“降價”聲(sheng)音少了(liao),“再等等”的心思開始動搖了(liao),出(chu)手買房(fang)kang)南(nan)xiang)法變得強烈了(liao)。

貝殼研究院(yuan)的數據顯示(shi),2019年12月(yue),北(bei)京二手房(fang)業(ye)主調漲掛牌價的nan)窒螅 急忍ti)高1.8個點,達到11.8%。雖(sui)然(ran)調降的行(xing)為仍是(shi)主流,但已有(you)所(suo)下降。這與李女士(shi)kang)母惺芷鹺希 燦搿噸? 氈 紛叻fang)調查後(hou)獲取的信息一致。

一個多月(yue)前(qian),《證券日報》記者走訪(fang)調查發現,北(bei)京二環內部分(fen)二手房(fang)主,甚至降價三(san)十萬元都買者寥寥,但現如今,房(fang)價下跌不再明顯,議價空間縮小,雖(sui)然(ran)購房(fang)者尚未大面積出(chu)手,但購買意(yi)願開始稍顯積極了(liao)。

在北(bei)京西城區廣(guang)安門(men)的鏈家(jia)網(wang)點,《證券日報》記者發現,屋內的nan)?嗽泵饗員卻飼qian)記者走訪(fang)時要少了(liao)很(hen)多。有(you)中介經紀人告訴記者,近期有(you)部分(fen)購房(fang)者選擇出(chu)手,2019年下半(ban)年以來,北(bei)京的二手房(fang)市場,終于(yu)有(you)了(liao)一絲溫度。

“北(bei)京二手房(fang)市場確實出(chu)現了(liao)房(fang)價止跌跡(ji)象,但這只是(shi)短(duan)暫(zan)回暖。”貝殼研究院(yuan)首席市場分(fen)析師許小樂在接受《證券日報》記者采(cai)訪(fang)時bei)硎shi),房(fang)價止跌背(bei)後(hou)主要有(you)兩個原因,第一,2019年4月(yue)份至10月(yue)份,市場持續降溫,年末(mo)市場成交量增加是(shi)低(di)位修復的表(biao)現;第二,根據數據和調研,年末(mo)客(ke)戶的資金相對充足(zu),因此入市積極性有(you)所(suo)提(ti)升,這一表(biao)現和往年年份類似,也就是(shi)說年末(mo)“翹偉”是(shi)每年的常(chang)態,不是(shi)2019年的特例。

二手市場現短(duan)暫(zan)回暖

回顧調控前(qian)夜,“賣(mai)家(jia)報價728萬元,買家(jia)從7點砍價到夜里11點,745萬元成交”的nan)質狄丫 yuan)去,在過(guo)去的一年中,買賣(mai)雙方的位置(zhi)發生(sheng)了(liao)互換。賣(mai)房(fang)者的感受是(shi)從“一夜漲價20萬元”到“不好賣(mai)”;買房(fang)者的感受是(shi)從“永遠(yuan)漲”到“再等等”,再到如今的可以考慮入市了(liao)。

“年底(di)沖業(ye)績,大家(jia)都在外面跑(pao),現在房(fang)價已經到了(liao)很(hen)低(di)的位置(zhi),有(you)的房(fang)主對市場漲價感覺無望,也願意(yi)節(jie)前(qian)出(chu)手,購房(fang)者也樂于(yu)抄(chao)底(di),所(suo)以成交量有(you)一定(ding)上升。”房(fang)產銷售小張向《證券日報》記者介紹。

上周她終于(yu)促成了(liao)兩個月(yue)來的買房(fang)kang)諞壞? er)這筆(bi)單子是(shi)她年中就開始介入的,像(xiang)這樣的單子還有(you)幾個,都jia)丫 畈歡囁焯tan)妥(tuo)了(liao)。

“並不能(neng)說現在二手房(fang)市場全面回暖了(liao),只能(neng)說2019年下半(ban)年市場遇冷的速度太快了(liao),讓很(hen)多購房(fang)者心理上都有(you)了(liao)觀望心態,但城區內畢(bi)竟大多數都是(shi)學(xue)區房(fang),孩(hai)子可等不起,所(suo)以僵(jiang)持了(liao)幾個月(yue),買房(fang)者的積極性開始提(ti)升了(liao),現在的成交量依然(ran)很(hen)低(di),但比前(qian)幾個月(yue)好很(hen)多了(liao)。”小張介紹,自己的購房(fang)kao)突? 饕 shi)購買學(xue)區房(fang)用于(yu)孩(hai)子you)涎xue),很(hen)多都定(ding)下來要在2019年買房(fang),只不過(guo)因為房(fang)價下跌被延後(hou)了(liao)。

《證券日報》記者隨後(hou)走訪(fang)了(liao)北(bei)京南(nan)城小區較為密集的洋橋地區,該地區的鏈家(jia)房(fang)產銷售人員較多,對于(yu)記者想(xiang)了(liao)解二手房(fang)市場情況,也反映較為平淡(dan)。銷售人員介紹,周邊地區房(fang)價基本止跌,但價格也是(shi)降到近兩年的最低(di)點。

與之相比,幾公里之外的馬家(jia)堡地區,在我ye) 壹jia)的門(men)店,銷售人員熱情的推薦周邊二手房(fang)源和亦莊等地的房(fang),並且告訴記者周邊地區的房(fang)價已經有(you)觸(chu)底(di)反彈(dan)的跡(ji)象,成交量也明顯上升,房(fang)東們售房(fang)kang)囊yi)願也強。

“作(zuo)為二手房(fang),房(fang)子的物業(ye)、樓棟外立面、小區環境等,都對其價格有(you)著很(hen)深的影響,馬家(jia)堡這里優質小區比較多,因此價格降下來的不多,目前(qian)房(fang)價比較穩定(ding),有(you)的好房(fang)源出(chu)來就被買方預定(ding)走了(liao)。”銷售人員介紹,北(bei)京限購升級以yuan)笫諧:饗圓緩米雋liao),銷售手里誰的購房(fang)kao)突?啵  某山渙烤透擼 fang)源反而(er)不是(shi)太大的問題。

賣(mai)方提(ti)價意(yi)願升高

“不同(tong)于(yu)調控前(qian)房(fang)價一路fei)險牽  睪hou)成交均價隨成交量kang)牟  er)小幅上漲、下跌,2019年全年均價與2018年持平。2019年12月(yue)北(bei)京二手房(fang)成交均價5.9萬元/平方米,較調控當(dang)月(yue)歷史峰(feng)值下跌12%。”貝克(ke)研究院(yuan)在一份報告中表(biao)示(shi),2019年末(mo),北(bei)京房(fang)價不再是(shi)“內地第一”。調控前(qian)北(bei)京購房(fang)者買到一套房(fang)子平均需要40天,調控後(hou)成交周期持續拉長至三(san)個月(yue)以上,客(ke)戶快速成交率(lv)亦由(you)64%降至36%。

上述研究報告還顯示(shi),2019年底(di),北(bei)京鏈家(jia)庫存房(fang)源的去化周期達18.5個月(yue),業(ye)主想(xiang)賣(mai)掉手中的房(fang)子平均需要近4個月(yue)。業(ye)主為出(chu)售所(suo)持房(fang)產要根據帶看反饋(kui)數次下調報價,2019年北(bei)京鏈家(jia)成交房(fang)源的末(mo)次掛牌均價為519萬元/套,而(er)成交房(fang)源均價為500萬元/套,意(yi)味(wei)著從談(tan)判(pan)到成交過(guo)程中,業(ye)主還需要降價近20萬元。

但市場低(di)迷期持續時間已經很(hen)久了(liao),年底(di)已經有(you)“翹尾”行(xing)情顯現。對于(yu)北(bei)京目前(qian)的二手房(fang)市場現狀,《證券日報》記者通過(guo)調查獲得的信息或能(neng)窺見一二。

在馬家(jia)堡我ye) 壹jia)門(men)店,記者遇到一位來洽(qia)談(tan)交易(yi)的買房(fang)者。一番攀(pan)談(tan)後(hou),對方表(biao)示(shi),作(zuo)為改善性住房(fang),他對于(yu)購房(fang)並不著急,因此整個2019年都在看市場動向。

“感覺2019年底(di)明顯跌不動了(liao),而(er)且不確定(ding)2020年是(shi)否市場回暖,既然(ran)價格已經跌到自己預期的位置(zhi),那就年前(qian)把事情定(ding)下來。”這名(ming)買房(fang)者顯然(ran)對于(yu)購房(fang)kang)氖慮槭 fen)自信。

相同(tong)的情況也出(chu)現在北(bei)京周邊地區,在大興黃村鎮的鏈家(jia)網(wang)點,就有(you)至少三(san)家(jia)客(ke)戶在與房(fang)產銷售商談(tan)。銷售人員介紹,與去年相比,2019年這個冬(dong)天尤其的寒冷,幸(xing)好近期房(fang)價下跌的趨勢已經緩和,購房(fang)意(yi)願也有(you)所(suo)提(ti)升,但比去年要大大不如,往年此時網(wang)點的成交量至少在十多單,如今不過(guo)五、六單,而(er)且購房(fang)者大多數都是(shi)觀望數個月(yue)lv)踔漣ban)年多的老客(ke)戶。

“業(ye)主預期有(you)所(suo)改善,業(ye)主調價中漲價佔比從10%提(ti)升到12%,但是(shi)整體市場情緒依舊較弱(ruo),成交周期依舊在延長。”許小樂向《證券日報》記者如是(shi)表(biao)示(shi)。

該銷售人員說︰“大家(jia)普遍認為2020年不會再跌下去,甚至因為跌的太多有(you)了(liao)上漲的預期,所(suo)以yue)蚍fang)者有(you)所(suo)松動,將來二手房(fang)買賣(mai)的工作(zuo)更不好做,成交量kao)贍neng)變化不大,但一單交易(yi)可能(neng)要磨大半(ban)年。”

正如貝殼研究院(yuan)所(suo)示(shi),2020已來,北(bei)京二手房(fang)市場步入調控後(hou)第四(si)個年頭,政策不會有(you)大的放松,市場供需矛(mao)盾極大緩和,市場預期平穩,北(bei)京二手房(fang)市場將延you)di)位穩定(ding)態勢,預計(ji)2020年全年二手房(fang)成交量依舊穩定(ding)在15萬套左右(you),價格波動在5%以內。記者 王麗新 見習(xi)記者 郭冀川

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